Das Wohnungsmarktbarometer, als Expertenbefragung im Bereich des Wohnungsmarktes, ist ein hilfreiches Instrument, um die aktuelle Stimmung sowie auch zukünftige Trends einzuschätzen. Der Kreis Unna hat bereits in der Vergangenheit einige Male einen entsprechenden Bericht veröffentlicht. Mit dem Wohnungsmarktbarometer 2025 werden diese Einschätzungen aktualisiert.
Zu diesem Zweck wurden verschiedene Akteure, die am lokalen bis regionalen Wohnungsmarkt tätig sind, angeschrieben und um Teilnahme an einer Online-Umfrage im Zeitraum 11.11.2025 bis 02.12.2025 gebeten. Die Rücklaufquote betrug 32 Prozent. Die befragten Akteure kommen aus unterschiedlichen Branchen und Tätigkeitsbereichen, damit die auswertbaren Eindrücke den Wohnungsmarkt möglichst umfassend beleuchten (siehe Abb. 1).
Sofern möglich, wurden die Antworten nach den angegebenen Tätigkeitsbereichen differenziert ausgewertet und können im Folgenden interaktiv gefiltert werden. Antworten, die dem Tätigkeitsbereich „Anderes“ zugehören, sind ausschließlich in der Gesamtwertung enthalten. Zu beachten ist jedoch, dass durch die gefilterte Betrachtung die Anzahl der Nennungen je Tätigkeitsbereich enorm abnimmt, wodurch einzelne Stimmen deutlich stärker ins Gewicht fallen. Die höchste Aussagekraft hat damit die Gesamtwertung aller Befragten! Zu jeder Auswertung / Diagramm können zusätzlich die entsprechenden Antwortdaten eingesehen werden.
Die Antworten haben keinen repräsentativen Charakter, geben jedoch ein Stimmungsbild wieder, das ein breites Spektrum an Erfahrungen berücksichtigt.
1 Wohnungsmarktsituation und -perspektive
Die aktuelle Situation am Wohnungsmarkt wird von den Befragten eher angespannt wahrgenommen (siehe Abb. 3). Am schlechtesten werden das untere Mietpreissegment sowie kleine Wohnungen bewertet. Hingegen wird das obere Mietpreissegment, durch fast alle Branchen hinweg, mit Abstand am besten bewertet. Eine Ausnahme bilden nur die Immobilienmakler/Hausverwaltungen. Diese haben ein allgemein etwas weniger kritisches Bild vom Wohnungsmarkt im Kreis Unna, ordnen das obere Mietpreissegment jedoch ähnlich dem Unteren/Mittleren ein. Neben den Immobilienmaklern/Hausverwaltungen haben auch Bauunternehmer/Projektentwickler/Architekten ein positiveres Bild vom Wohnungsmarkt als der Rest der Befragten. Dem gegenüber stehen die sozialen Träger dem Wohnungsmarkt am kritischsten gegenüber. Diese haben einzelne Segmente sogar gänzlich als „sehr angespannt“ bezeichnet.
Eine kurz- bis mittelfristige Änderung der Wohnungsmarktsituation sehen die Befragten grundsätzlich eher ausbleiben. Die Erwartungshaltung für die nächsten Jahre zeigt nur sehr geringfügige Änderungen (siehe Abb. 4).
Für die meisten Segmente wird von einer minimal weiter steigenden Anspannung ausgegangen. Eine Ausnahme bilden die Eigenheime, für die mittelfristig eine leichte Entspannung erwartet wird. Ebenfalls auffällig sind die großen Wohneinheiten, für die kurzfristig zwar mit einer leichten Anspannung, mittelfristig jedoch wieder mit einer Entspannung gerechnet wird. Vor allem in Kombination lassen diese beiden Einschätzungen Schlussfolgerungen auf – demografisch bedingt – leerwerdende Einfamilienhäuser im Bestand zu (Generationenwechsel).
Abb.4: Zukünftige Wohnungsmarktsituation
Antworten
2025
in 1-2 Jahren
in 3-5 Jahren
Eigenheime
−0.66
−0.66
−0.57
Eigentumswohnungen
−0.69
−0.77
−0.77
oberes Mietpreissegment
0
−0.02
−0.03
mittleres Mietpreissegment
−0.73
−0.69
−0.83
unteres Mietpreissegment
−1.31
−1.44
−1.43
öffentlich gefördertes Mietsegment
−1.06
−1.14
−1.06
kleine Wohneinheiten (<60m²)
−1.28
−1.36
−1.36
große Wohneinheiten (>120m²)
−0.71
−0.77
−0.69
barrierearme / -freie Wohneinheiten
−1.14
−1.22
−1.25
2 Marktlage für ausgewählte Personengruppen
Entsprechend der als angespannt bewerteten Wohnungsmarktsituation wird die Marktlage für die Mehrheit der Nachfragegruppen eher negativ gesehen (siehe Abb. 5). Am schlechtesten werden die Chancen für adäquaten und bezahlbaren Wohnraum für Wohnungslose und Menschen mit Mobilitätseinschränkungen oder Behinderungen eingeschätzt. Danach folgen Geringverdiener-Haushalte. Die besten Versorgungschancen hätten hingegen Paare ohne Kinder sowie einkommensstarke Haushalte. Auch Singles werden noch gute Chancen zugeschrieben. Gegenüber den anderen Befragten, haben die sozialen Träger die Marktlage erneut am kritischsten eingeschätzt.
Menschen mit Behinderungen,mobilitätseingeschränkte Personen
37
26
6
1
-
7
Wohnungslose
55
8
4
-
-
10
Geflüchtete
22
15
24
4
3
9
Antworten
sehr schlechte Chancen
schlechte Chancen
mittlere Chancen
gute Chancen
sehr gute Chancen
weiß nicht / keine Angabe
Transferleistungsempfänger(z.B. SGB II, XII)
1
9
7
-
1
3
Sonstige Haushalte mitgeringem Einkommen
2
12
3
-
1
3
Haushalte mit mittlerem Einkommen
-
1
13
3
1
3
Einkommensstarke Haushalte
1
-
1
13
3
3
Paare mit 1-2 Kindern
-
1
15
2
-
3
Paare mit mehr als 2 Kindern
3
12
3
-
-
3
Alleinerziehende
2
8
7
1
-
3
Paare ohne Kinder
-
1
3
11
3
3
Singles
-
2
9
5
2
3
Studierende, Auszubildende u.ä.
1
10
5
2
-
3
Ältere Menschen / Senioren
-
6
11
1
-
3
Menschen mit Behinderungen,mobilitätseingeschränkte Personen
6
10
2
-
-
3
Wohnungslose
12
3
2
-
-
4
Geflüchtete
5
5
6
1
1
3
Antworten
sehr schlechte Chancen
schlechte Chancen
mittlere Chancen
gute Chancen
sehr gute Chancen
weiß nicht / keine Angabe
Transferleistungsempfänger(z.B. SGB II, XII)
2
3
5
-
-
-
Sonstige Haushalte mitgeringem Einkommen
5
5
-
-
-
-
Haushalte mit mittlerem Einkommen
1
1
6
2
-
-
Einkommensstarke Haushalte
-
-
-
6
4
-
Paare mit 1-2 Kindern
-
1
6
3
-
-
Paare mit mehr als 2 Kindern
1
5
4
-
-
-
Alleinerziehende
1
2
7
-
-
-
Paare ohne Kinder
-
1
2
5
2
-
Singles
-
2
6
1
1
-
Studierende, Auszubildende u.ä.
1
6
3
-
-
-
Ältere Menschen / Senioren
-
1
8
1
-
-
Menschen mit Behinderungen,mobilitätseingeschränkte Personen
3
5
1
-
-
1
Wohnungslose
8
1
-
-
-
1
Geflüchtete
1
1
4
1
1
2
Antworten
sehr schlechte Chancen
schlechte Chancen
mittlere Chancen
gute Chancen
sehr gute Chancen
weiß nicht / keine Angabe
Transferleistungsempfänger(z.B. SGB II, XII)
2
4
1
1
-
1
Sonstige Haushalte mitgeringem Einkommen
6
2
1
-
-
-
Haushalte mit mittlerem Einkommen
-
3
5
1
-
-
Einkommensstarke Haushalte
-
1
1
4
3
-
Paare mit 1-2 Kindern
-
1
8
-
-
-
Paare mit mehr als 2 Kindern
1
6
1
1
-
-
Alleinerziehende
1
5
2
-
1
-
Paare ohne Kinder
-
-
2
5
2
-
Singles
-
-
7
1
1
-
Studierende, Auszubildende u.ä.
1
7
1
-
-
-
Ältere Menschen / Senioren
-
4
4
-
1
-
Menschen mit Behinderungen,mobilitätseingeschränkte Personen
3
3
1
1
-
1
Wohnungslose
6
2
-
-
-
1
Geflüchtete
2
1
3
2
-
1
Antworten
sehr schlechte Chancen
schlechte Chancen
mittlere Chancen
gute Chancen
sehr gute Chancen
weiß nicht / keine Angabe
Transferleistungsempfänger(z.B. SGB II, XII)
4
4
2
-
-
2
Sonstige Haushalte mitgeringem Einkommen
3
8
1
-
-
-
Haushalte mit mittlerem Einkommen
-
1
7
4
-
-
Einkommensstarke Haushalte
-
-
-
7
5
-
Paare mit 1-2 Kindern
-
-
7
5
-
-
Paare mit mehr als 2 Kindern
-
8
4
-
-
-
Alleinerziehende
-
5
6
1
-
-
Paare ohne Kinder
-
-
1
7
4
-
Singles
-
-
6
3
3
-
Studierende, Auszubildende u.ä.
3
7
1
1
-
-
Ältere Menschen / Senioren
-
6
4
1
1
-
Menschen mit Behinderungen,mobilitätseingeschränkte Personen
7
3
1
-
-
1
Wohnungslose
9
-
-
-
-
3
Geflüchtete
6
2
3
-
-
1
Antworten
sehr schlechte Chancen
schlechte Chancen
mittlere Chancen
gute Chancen
sehr gute Chancen
weiß nicht / keine Angabe
Transferleistungsempfänger(z.B. SGB II, XII)
1
8
4
-
-
1
Sonstige Haushalte mitgeringem Einkommen
5
8
-
-
-
1
Haushalte mit mittlerem Einkommen
-
4
9
-
-
1
Einkommensstarke Haushalte
-
1
3
4
5
1
Paare mit 1-2 Kindern
-
3
9
1
-
1
Paare mit mehr als 2 Kindern
4
7
2
-
-
1
Alleinerziehende
1
8
4
-
-
1
Paare ohne Kinder
-
1
7
4
1
1
Singles
-
1
9
3
-
1
Studierende, Auszubildende u.ä.
4
6
2
1
-
1
Ältere Menschen / Senioren
-
10
3
-
-
1
Menschen mit Behinderungen,mobilitätseingeschränkte Personen
10
3
-
-
-
1
Wohnungslose
11
1
1
-
-
1
Geflüchtete
2
2
8
-
1
1
Antworten
sehr schlechte Chancen
schlechte Chancen
mittlere Chancen
gute Chancen
sehr gute Chancen
weiß nicht / keine Angabe
Transferleistungsempfänger(z.B. SGB II, XII)
4
6
-
-
-
-
Sonstige Haushalte mitgeringem Einkommen
7
3
-
-
-
-
Haushalte mit mittlerem Einkommen
-
6
4
-
-
-
Einkommensstarke Haushalte
-
-
5
2
1
2
Paare mit 1-2 Kindern
-
5
5
-
-
-
Paare mit mehr als 2 Kindern
6
4
-
-
-
-
Alleinerziehende
6
3
1
-
-
-
Paare ohne Kinder
-
1
3
5
1
-
Singles
2
4
3
1
-
-
Studierende, Auszubildende u.ä.
6
3
1
-
-
-
Ältere Menschen / Senioren
6
2
2
-
-
-
Menschen mit Behinderungen,mobilitätseingeschränkte Personen
7
2
1
-
-
-
Wohnungslose
9
1
-
-
-
-
Geflüchtete
5
4
-
-
-
1
3 Anforderungen und Problemfelder am Wohnungsmarkt
Nach Einschätzung der Wohnungsmarktakteure sind die angegebenen Merkmale alle wichtig, damit eine Wohnung/Haus in Zukunft nachfragegerecht ist (siehe Abb. 6). Die höchste Priorität wird dabei der Bezahlbarkeit und darauf folgend einer bedarfsgerechten Wohnungsgröße beigemessen. Einzig eine barrierearme Ausstattung (Bauunternehmen/Projektentwickler/Architekten) und das Merkmal „Balkone/Terrassen/Gärten“ (Kommunalverwaltung) werden von einzelnen Branchen eher als weniger wichtig aufgefasst. Die sozialen Träger sowie auch Immobilienmakler/Hausverwaltungen stellen insgesamt die höchsten Anforderungen an den Wohnraum.
Abb.6: Anforderungen an nachfragegerechte Wohnungen/Häuser
Die Bezahlbarkeit von Wohnraum wurde zuvor als wichtigstes Kriterium für nachfragegerechten Wohnraum herausgestellt (siehe Abb. 6). Selbige wird jedoch auch als großes Problem sowohl am Wohnungs- als auch am Eigenheimmarkt gesehen (siehe Abb. 7). Dies zeigt sich neben den „steigenden Preisen“ vor allem auch an den „steigenden Neben-/Betriebskosten“, die als größtes Problem gesehen werden. Auch die nächstgrößten Probleme sehen die Befragten vor allem in Kostenfaktoren (Planungs- und Baukosten & Bauland-Kosten).
Auch bedarfsgerechte Wohnungsgrößen (zuvor als wichtig beurteilt) werden aktuell am Markt problematisch gesehen. Auffällig ist jedoch, dass sowohl die Verfügbarkeit von kleinem als auch von großem Wohnraum für den Wohnungsmarkt deutlich schlechter beurteilt wird, was im Eigenheimbereich eine vergleichsweise höhere Zufriedenheit mit den angebotenen Wohnraumgrößen bedeutet.
Die als wichtig empfundene integrierte Lage / Infrastrukturangebote sind von den Befragten hingegen auf dem Eigenheimmarkt negativer beurteilt worden. Weitere Unterschiede zwischen den Marktsegmenten zeigen sich bei der Barrierefreiheit von Wohnraum sowie auch der Segregation im Wohnumfeld, welche auf dem Wohnungsmarkt beide problematischer gesehen werden als auf dem Eigenheimmarkt.
Abb.7: Probleme am Wohnungsmarkt/Eigenheimmarkt
Antworten
Wohnungsmarkt
Eigenheimmarkt
mangelnde Infrastrukturangebote im Wohnumfeld
0.56
0.78
zu wenig kleiner Wohnraum vorhanden
1.38
0.6
zu wenig großer Wohnraum vorhanden
1.06
0.71
zu wenig barrierefreier/-armer Wohnraum vorhanden
1.31
1.05
zu wenig besondere Wohnformen vorhanden(z.B. Mehrgenerationenwohnen, Baugruppen)
0.77
-
steigende Mietbelastung (Kaltmiete)
1.38
-
steigende Neben-/Betriebskosten
1.75
1.78
Rückgang der preisgebundenen Mietwohnungsbestände
1.27
-
Segregation im Wohnumfeld
0.66
0.43
zu viel Leerstand
0.17
0.16
zu geringe Bautätigkeit
1.17
1.05
unzureichende energetische Sanierung des Gebäudebestandes
1.09
1.13
Kapitalmarktlage / Kreditvergabe
1.11
1.23
Kosten für Planung & Bau sind zu hoch
1.57
1.55
Bauland ist zu teuer
1.39
1.38
(geeignetes) Bauland steht nicht ausreichendzur Verfügung
1.16
1.13
Widerstand der Bevölkerung gegen Bauvorhaben
0.61
0.49
steigende Kaufpreise
-
1.45
4 Investitionsklima
Entsprechend den zuvor identifizierten Problemfeldern im Bereich der Zahlungsbelastungen, wird das Investitionsklima von den Befragten eher negativ beurteilt (siehe Abb. 8). Am schlechtesten wird dieses für den Bau kleiner Wohneinheiten eingeschätzt. Von diesen sind (ähnlich wie bei großen Wohneinheiten) aktuell zu wenig am Wohnungsmarkt vorhanden (siehe Abb. 7), was ein Versorgungsproblem darstellt. Durch das schlechte Investitionsklima in Verbindung mit der Wichtigkeit einer angemessenen Wohnraumgröße (siehe Abb. 6) besteht darüber hinaus jedoch auch die Gefahr einer perspektivisch andauernden Unterversorgung in diesem Bereich.
Am besten wird das Investitionsklima hingegen für den Kauf von Eigenheimen im Bestand eingeschätzt. Direkt danach folgt der Kauf von Eigentumswohnungen im Bestand. Dem gegenüber werden der Neubau sowohl von Eigenheimen als auch von Eigentumswohnungen, sowie auch Modernisierungen/Sanierungen deutlich schlechter beurteilt. Diese Differenz ist somit wahrscheinlich auf die Bau-/Planungskosten zurückzuführen, die aktuell einen erheblichen Einfluss auf das Investitionsklima haben. Der Bau von öffentlich geförderten Wohnungen hingegen wird vergleichsweise etwas besser eingeschätzt. Die aktuellen Konditionen der Wohnraumförderung wirken sich somit positiv auf die Investitionsbereitschaft beim Bau neuen Wohnraums aus.
Bezogen auf die einzelnen Branchen haben die Befragten der Kommunalverwaltungen das Investitionsklima am positivsten bewertet. Die sozialen Träger hingegen haben erneut die kritischste Einschätzung abgegeben.
Die Einflussfaktoren auf Investitionsentscheidungen in den Wohnungsmarkt werden von den Befragten aktuell überwiegend als hemmend beurteilt (siehe Abb. 9), was zeigt, dass die Ursachen für das überwiegend negative Investitionsklima (siehe Abb. 8) sehr vielfältig sind.
Am negativsten wirken sich demnach die Planungs- und Genehmigungspraxis der Kommunen, die Baukosten sowie energetische Anforderungen die auf Investitionsentscheidungen aus. Fast ähnlich schlecht/hemmend wurden die aktuellen Kapitalmarktbedingungen sowie kommunale Vorgaben beurteilt. Jeder dieser Einflussfaktoren wurde darüber hinaus auch von einer oder mehreren der einzelnen Personengruppen gänzlich als „Hemmnis“ gewertet. Die Notwendigkeit in diesen Bereichen Erleichterungen zu schaffen, ist demnach sehr groß.
Positiv bewertet werden hingegen die aktuellen Förderprogramme (z.B. Wohnraumförderung NRW, KfW-Förderung), welche sogar von ausnahmslos allen Personengruppen als „Anreiz“ beurteilt werden. Den Förderprogrammen kommt damit aktuell eine besonders wichtige Rolle für Investitionen auf dem Wohnungsmarkt zu, da diese als entscheidender Gegenpol, die Hemmnisse (vor allem im finanziellen Segment) ein Stück weit auffangen können und daher, zumindest teilweise, entgegen dem allgemein eher negativem Investitionsklima zu weiteren Investitionen (im Neubau und auch Bestand) führen.
Weitere Investitionsanreize sehen die Befragten auf dem Wohnungsmarkt im Kreis Unna in der aktuellen Nachfragesituation nach Wohnraum (ebenfalls von allen Personengruppen positiv beurteilt) sowie auch dem Angebot an bestehendem Wohnraum und dem hiesigen Infrastrukturangebot. Dies ist besonders wichtig, da diese Aspekte, anders als finanzielle Einflussfaktoren, die dynamischen Änderungen unterliegen können, die substanzielle Ausgangslage im Kreis Unna bilden und damit (unabhängig der aktuellen finanziellen Aspekte) den Investitionsstandort selbst bewerten. Die zu erwartenden Renditen werden von den Wohnungsmarktakteuren erstaunlicherweise sehr kontrovers gesehen und teilweise als Hemmnis, wie auch als Anreiz gewertet, wobei die hemmenden Einschätzungen jedoch überwiegen. Dies zeigt erneut die Problematik am Wohnungsmarkt, da ohne Renditen nur sehr geringe Investitionen stattfinden werden. Ebenfalls kontrovers wird auch die kommunalpolitische Unterstützung beurteilt.
Entsprechend der vorigen Einschätzung des Investitionsklimas, beurteilen die Kommunalverwaltungen die einzelnen Aspekte am wenigsten hemmend. Dem gegenüber sehen vor allem die Immobilienmakler/Hausverwaltungen aktuell die meisten Hemmnisse für Investitionsentscheidungen auf dem Wohnungsmarkt im Kreis Unna.
Abb.9: Einflüsse auf das Investitionsklima am Wohnungsmarkt
Einkommenssituation der Mieterschaft / Wohnungssuchenden
7
1
-
2
Sozialstruktur der Mieterschaft / Wohnungssuchenden
5
2
-
3
Angebot an Bestandsimmobilien/-wohnungen
2
2
4
2
Infrastrukturangebot im Wohnumfeld
1
2
3
4
Segregationssituation
2
3
-
5
Reaktion der Bevölkerung auf neue Baugebiete /Bestandsmaßnahmen (z.B. höhere Bebauungsdichte)
3
3
-
4
Auch unter dem Fokus des Themas der energetischen Sanierung, zeigt sich ein relativ ähnliches Bild (siehe Abb. 10). Die Investitionsentscheidungen für Bestandsmaßnahmen werden vorwiegend durch Bau- und Umsetzungskosten gehemmt. Ähnlich dem Gesamtbild (siehe Abb. 9) stellen dem entgegen die Nachfrage sowie auch Förderprogramme Anreize für diese Investitionsentscheidungen dar. In diesem Segment schaffen jedoch zusätzlich auch die Energiekosten einen Anreiz für entsprechende Investitionen in energetische Bestandsmaßnahmen, was, entgegen sonstiger Bau-/Sanierungsmaßnahmen, die hemmenden Umsetzungskosten zumindest teilweise auffangen kann.
Abb.10: Einflüsse auf Investitionen in energetische Maßnahmen an Gebäudebeständen
Unter dem Fokus der Barrierenreduktion zeigt sich zunächst auch ein ähnliches Bild zur Gesamtsituation (siehe Abb. 11). Erneut werden die Bau-/Umsetzungskosten sehr hemmend bewertet, während die Nachfrage und Förderprogramme als Anreize verstanden werden. Im Segment der Barrierenreduktion zeigen sich nach Auffassung der Befragten jedoch sehr deutlich weitere Hemmnisse in den baukonstruktiven Gegebenheiten, weshalb, vor allem in Kombination mit dem zurzeit sehr schwierigem Aspekt der Kosten, in absehbarer Zeit eher nicht mit einer signifikanten Umrüstung des Gebäudebestandes zu rechnen ist.
Abb.11: Einflüsse auf Investitionen in die Reduktion von Barrieren an Gebäudebeständen
Um den Wohnraumbestand im Kreis Unna bedarfsgerecht zu erhalten und langfristig zu sichern, sind gewisse Maßnahmen erforderlich. Nach der Einschätzung der Befragten sind dies für den Wohnraumbestand (siehe Abb. 12) vor allem Sanierungs- sowie Instandhaltungsarbeiten und auch der Umgang mit Problemimmobilien. Am wichtigsten erscheint den Wohnungsmarktakteuren dabei die öffentliche Förderung solcher Sanierungsmaßnahmen sowie auch speziell die energetische Sanierung des Gebäudebestandes. Eingriffe/Änderungen von Wohnraumzuschnitten hingegen werden, ebenso wie die Herrichtung von Wohnraum zur langfristigen Unterbringung von Geflüchteten, nicht als wichtig erachtet.
Abb.12: Relevanz einzelner Maßnahmen für den Wohnraumbestand
Zusammenlegung mehrerer kleiner Wohneinheiten zu weniger Großen (Umbau)
16
30
15
3
13
Aufteilung weniger großer Wohneinheiten zu mehreren Kleinen (Umbau)
17
22
16
8
14
Nutzung / Herrichtung von Wohnraum zur langfristigen Unterbringung von Geflüchteten
12
27
23
1
14
Bauliche / gestalterische Wohnumfeldmaßnahmen
1
27
39
3
7
Aktivierung von Leerständen
6
18
29
19
5
Umgang mit Problemimmobilien
2
11
36
21
7
Rückbau / Abriss
7
23
27
14
6
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Instandhaltungsrückstau beseitigen
-
5
10
2
4
Öffentliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen
-
2
12
5
2
Barrierearmer/-freier Umbau
-
2
15
2
2
Energetische Sanierung
-
-
8
11
2
Anbau von fehlenden Balkonen
-
8
9
2
2
Zusammenlegung mehrerer kleiner Wohneinheiten zu weniger Großen (Umbau)
5
6
3
1
6
Aufteilung weniger großer Wohneinheiten zu mehreren Kleinen (Umbau)
7
7
1
-
6
Nutzung / Herrichtung von Wohnraum zur langfristigen Unterbringung von Geflüchteten
3
5
5
-
8
Bauliche / gestalterische Wohnumfeldmaßnahmen
-
6
11
-
4
Aktivierung von Leerständen
3
6
5
2
5
Umgang mit Problemimmobilien
1
5
9
1
5
Rückbau / Abriss
1
6
8
2
4
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Instandhaltungsrückstau beseitigen
-
-
5
4
1
Öffentliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen
-
-
8
2
-
Barrierearmer/-freier Umbau
-
9
1
-
-
Energetische Sanierung
-
1
7
2
-
Anbau von fehlenden Balkonen
7
1
2
-
-
Zusammenlegung mehrerer kleiner Wohneinheiten zu weniger Großen (Umbau)
3
6
1
-
-
Aufteilung weniger großer Wohneinheiten zu mehreren Kleinen (Umbau)
3
5
2
-
-
Nutzung / Herrichtung von Wohnraum zur langfristigen Unterbringung von Geflüchteten
2
7
-
-
1
Bauliche / gestalterische Wohnumfeldmaßnahmen
1
4
5
-
-
Aktivierung von Leerständen
-
2
6
2
-
Umgang mit Problemimmobilien
-
1
5
4
-
Rückbau / Abriss
1
3
4
2
-
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Instandhaltungsrückstau beseitigen
-
-
7
2
-
Öffentliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen
-
-
5
4
-
Barrierearmer/-freier Umbau
-
4
4
-
1
Energetische Sanierung
-
1
6
2
-
Anbau von fehlenden Balkonen
-
4
3
1
1
Zusammenlegung mehrerer kleiner Wohneinheiten zu weniger Großen (Umbau)
3
2
2
-
2
Aufteilung weniger großer Wohneinheiten zu mehreren Kleinen (Umbau)
3
1
2
-
3
Nutzung / Herrichtung von Wohnraum zur langfristigen Unterbringung von Geflüchteten
3
3
2
-
1
Bauliche / gestalterische Wohnumfeldmaßnahmen
-
5
4
-
-
Aktivierung von Leerständen
1
2
5
1
-
Umgang mit Problemimmobilien
-
-
7
1
1
Rückbau / Abriss
-
1
5
3
-
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Instandhaltungsrückstau beseitigen
-
3
6
3
-
Öffentliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen
-
1
6
5
-
Barrierearmer/-freier Umbau
1
3
2
6
-
Energetische Sanierung
-
-
5
7
-
Anbau von fehlenden Balkonen
1
1
2
8
-
Zusammenlegung mehrerer kleiner Wohneinheiten zu weniger Großen (Umbau)
2
7
3
-
-
Aufteilung weniger großer Wohneinheiten zu mehreren Kleinen (Umbau)
2
3
5
1
1
Nutzung / Herrichtung von Wohnraum zur langfristigen Unterbringung von Geflüchteten
3
6
-
-
3
Bauliche / gestalterische Wohnumfeldmaßnahmen
-
4
6
1
1
Aktivierung von Leerständen
1
2
6
3
-
Umgang mit Problemimmobilien
-
3
4
5
-
Rückbau / Abriss
-
4
5
3
-
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Instandhaltungsrückstau beseitigen
-
1
9
2
2
Öffentliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen
-
1
4
6
3
Barrierearmer/-freier Umbau
-
2
9
3
-
Energetische Sanierung
-
1
7
5
1
Anbau von fehlenden Balkonen
4
4
3
1
2
Zusammenlegung mehrerer kleiner Wohneinheiten zu weniger Großen (Umbau)
2
5
4
-
3
Aufteilung weniger großer Wohneinheiten zu mehreren Kleinen (Umbau)
1
5
4
1
3
Nutzung / Herrichtung von Wohnraum zur langfristigen Unterbringung von Geflüchteten
1
6
6
-
1
Bauliche / gestalterische Wohnumfeldmaßnahmen
-
3
8
1
2
Aktivierung von Leerständen
1
5
4
4
-
Umgang mit Problemimmobilien
1
2
7
4
-
Rückbau / Abriss
2
5
4
2
1
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Instandhaltungsrückstau beseitigen
-
1
7
1
1
Öffentliche Förderung von Sanierungsmaßnahmen
-
1
4
5
-
Barrierearmer/-freier Umbau
-
1
1
8
-
Energetische Sanierung
-
3
5
2
-
Anbau von fehlenden Balkonen
2
2
3
3
-
Zusammenlegung mehrerer kleiner Wohneinheiten zu weniger Großen (Umbau)
1
3
2
2
2
Aufteilung weniger großer Wohneinheiten zu mehreren Kleinen (Umbau)
1
-
2
6
1
Nutzung / Herrichtung von Wohnraum zur langfristigen Unterbringung von Geflüchteten
-
-
9
1
-
Bauliche / gestalterische Wohnumfeldmaßnahmen
-
5
4
1
-
Aktivierung von Leerständen
-
1
3
6
-
Umgang mit Problemimmobilien
-
-
4
5
1
Rückbau / Abriss
2
4
1
2
1
Im Bereich des Neubaus (siehe Abb. 13) setzen die Befragten eindeutig auf die Errichtung von kleinen Wohneinheiten, deren Bestand bereits zuvor als problematisch bewertet wurde. Dies trifft zwar auch auf große Wohneinheiten zu, ein deutlicher Fokus stellt sich hier jedoch bei kleinem Wohnraum heraus.
Beinahe ebenso wichtig wird die Errichtung von gefördertem Wohnraum beurteilt. Die Bedeutung der Wohnraumförderung wurde zuvor bereits aus investitionsfördernder Sicht (siehe 4 Investitionsklima) herausgestellt. Darüber hinaus bewerten die Wohnungsmarktakteure jedoch auch eindeutig die Schaffung von entsprechendem Wohnraum für einkommensschwache Bevölkerungsschichten als wichtig, was die Relevanz entsprechender Förderprogramme untermauert.
Auch betreute Wohnangebote werden von den Befragten als wichtig wahrgenommen. Hingegen werden gemeinschaftliche Wohnformen als weniger wichtig beurteilt. Dies deutet darauf hin, dass es den befragten Wohnungsmarktakteuren, zumindest im quantitativen Sinne, nicht primär um die Vielfältigkeit von Wohnformen geht, sondern vor allem passender Wohnraum für Ältere geschaffen werden soll. Wohnungen für Studierende/Azubis oder Geflüchtete werden ebenfalls weniger wichtig eingeschätzt.
Abb.13: Relevanz einzelner Maßnahmen für den Neubau von Wohnraum
Betreutes Wohnen / Service-Wohnen (z.B. für Senioren)
-
-
5
5
-
Mietwohnungen zur mittelfristigen Wohnraumversorgung von Studierenden / Azubis
-
4
3
2
1
Mietwohnungen zur langfristigen Wohnraumversorgung von Geflüchteten
-
-
8
2
-
Gemeinschaftliches Wohnen / Alternative Wohnformen(z.B. Mehrgenerationenprojekte, Baugemeinschaften)
-
2
4
4
-
Klimaneutralität
1
1
5
2
1
Unter dem Fokus des demografischen Wandels wurde nochmal spezifisch nach den größten Handlungsbedarfen gefragt. Diese bestehen aus Sicht der Befragten primär im Neubau altersgerechter Wohnungen, der Schaffung von mehr Pflegeplätzen sowie der Vermarktung freiwerdender Einfamilienhäuser (siehe Abb. 14).
Beim Neubau altersgerechter Wohnungen wird häufig diskutiert, ob diese in Zentrumsnähe (Infrastruktur) oder dezentral in der Nähe des bisherigen Wohnortes (soziales Umfeld) gebaut werden sollen. Die Befragten messen beiden Maßnahmen eine hohe Bedeutung bei, gewichten den Bau in Zentrumsnähe jedoch höher, als dezentrale Neubauten.
Wie bereits die Beurteilung der perspektivischen Wohnungsmarktsituation für Eigenheime (siehe 1 Wohnungsmarktsituation und -perspektive) andeutete, erwarten die Befragten durch den demografischen Wandel zukünftig freiwerdende Einfamilienhäuser, deren Vermarktung mit den wichtigsten Handlungsbedarf auslöst. Zwar kann für die aktuelle Situation aus den vorangegangenen Befragungsergebnissen noch kein geringer Bedarf an großen Wohneinheiten abgeleitet werden, allerdings würde, falls im erwarteten Szenario eine umfassende Vermarktung der Einfamilienhäuser gelingt, dies in Zukunft zu einem deutlich geringeren Bedarf an Neubauten mit großen Wohneinheiten, insbesondere Einfamilienhäusern, führen.
Abb.14: Handlungsbedarf vor dem Hintergrund des demografischen Wandels
Umbau von Bestandsimmobilienzum längeren Verbleib älterer Menschen(z.B. Barrierenreduktion)
3
15
32
23
4
Neubau altersgerechter Wohnungenin Zentrumsnähe
-
5
37
31
4
Neubau altersgerechter Wohnungenin Nähe des bisherigen Wohnortes
4
10
25
34
4
Bau von Wohnungen mit Unterstützungsangeboten (z.B. Service-Wohnen)
2
10
38
23
4
Bau von besonderen Wohnformen (z.B. Mehrgenerationenwohnen)
10
26
24
13
4
Bau / Umbau zu inklusiven Nachbarschaften (z.B. Gemeinschaftsflächen inner-/außerhalb der Wohngebäude)
11
28
21
11
6
Schaffung von mehr Pflegeplätzen
-
7
34
29
7
Vermarktung freiwerdender Einfamilienhäuser
2
7
26
35
7
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Umbau von Bestandsimmobilienzum längeren Verbleib älterer Menschen(z.B. Barrierenreduktion)
-
4
9
5
3
Neubau altersgerechter Wohnungenin Zentrumsnähe
-
-
10
8
3
Neubau altersgerechter Wohnungenin Nähe des bisherigen Wohnortes
-
2
10
6
3
Bau von Wohnungen mit Unterstützungsangeboten (z.B. Service-Wohnen)
-
2
13
3
3
Bau von besonderen Wohnformen (z.B. Mehrgenerationenwohnen)
3
8
5
2
3
Bau / Umbau zu inklusiven Nachbarschaften (z.B. Gemeinschaftsflächen inner-/außerhalb der Wohngebäude)
3
8
6
1
3
Schaffung von mehr Pflegeplätzen
-
2
11
5
3
Vermarktung freiwerdender Einfamilienhäuser
-
6
6
5
4
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Umbau von Bestandsimmobilienzum längeren Verbleib älterer Menschen(z.B. Barrierenreduktion)
2
3
2
3
-
Neubau altersgerechter Wohnungenin Zentrumsnähe
-
1
5
4
-
Neubau altersgerechter Wohnungenin Nähe des bisherigen Wohnortes
-
2
2
6
-
Bau von Wohnungen mit Unterstützungsangeboten (z.B. Service-Wohnen)
-
3
5
2
-
Bau von besonderen Wohnformen (z.B. Mehrgenerationenwohnen)
2
5
2
1
-
Bau / Umbau zu inklusiven Nachbarschaften (z.B. Gemeinschaftsflächen inner-/außerhalb der Wohngebäude)
2
6
1
1
-
Schaffung von mehr Pflegeplätzen
-
2
4
3
1
Vermarktung freiwerdender Einfamilienhäuser
-
-
3
7
-
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Umbau von Bestandsimmobilienzum längeren Verbleib älterer Menschen(z.B. Barrierenreduktion)
-
2
5
2
-
Neubau altersgerechter Wohnungenin Zentrumsnähe
-
-
6
3
-
Neubau altersgerechter Wohnungenin Nähe des bisherigen Wohnortes
1
2
3
3
-
Bau von Wohnungen mit Unterstützungsangeboten (z.B. Service-Wohnen)
-
2
6
1
-
Bau von besonderen Wohnformen (z.B. Mehrgenerationenwohnen)
2
2
4
1
-
Bau / Umbau zu inklusiven Nachbarschaften (z.B. Gemeinschaftsflächen inner-/außerhalb der Wohngebäude)
4
2
1
1
1
Schaffung von mehr Pflegeplätzen
-
-
3
5
1
Vermarktung freiwerdender Einfamilienhäuser
-
-
2
6
1
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Umbau von Bestandsimmobilienzum längeren Verbleib älterer Menschen(z.B. Barrierenreduktion)
1
2
7
1
1
Neubau altersgerechter Wohnungenin Zentrumsnähe
-
1
6
4
1
Neubau altersgerechter Wohnungenin Nähe des bisherigen Wohnortes
2
1
4
4
1
Bau von Wohnungen mit Unterstützungsangeboten (z.B. Service-Wohnen)
1
1
4
5
1
Bau von besonderen Wohnformen (z.B. Mehrgenerationenwohnen)
1
4
3
3
1
Bau / Umbau zu inklusiven Nachbarschaften (z.B. Gemeinschaftsflächen inner-/außerhalb der Wohngebäude)
1
3
5
1
2
Schaffung von mehr Pflegeplätzen
-
-
5
7
-
Vermarktung freiwerdender Einfamilienhäuser
-
1
4
7
-
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Umbau von Bestandsimmobilienzum längeren Verbleib älterer Menschen(z.B. Barrierenreduktion)
-
4
5
5
-
Neubau altersgerechter Wohnungenin Zentrumsnähe
-
2
7
5
-
Neubau altersgerechter Wohnungenin Nähe des bisherigen Wohnortes
1
1
4
8
-
Bau von Wohnungen mit Unterstützungsangeboten (z.B. Service-Wohnen)
1
-
7
6
-
Bau von besonderen Wohnformen (z.B. Mehrgenerationenwohnen)
2
5
4
3
-
Bau / Umbau zu inklusiven Nachbarschaften (z.B. Gemeinschaftsflächen inner-/außerhalb der Wohngebäude)
-
9
4
1
-
Schaffung von mehr Pflegeplätzen
-
1
9
4
-
Vermarktung freiwerdender Einfamilienhäuser
1
-
5
8
-
Antworten
unwichtig
weniger wichtig
wichtig
sehr wichtig
weiß nicht / keine Angabe
Umbau von Bestandsimmobilienzum längeren Verbleib älterer Menschen(z.B. Barrierenreduktion)
-
-
4
6
-
Neubau altersgerechter Wohnungenin Zentrumsnähe
-
1
2
7
-
Neubau altersgerechter Wohnungenin Nähe des bisherigen Wohnortes
-
2
1
7
-
Bau von Wohnungen mit Unterstützungsangeboten (z.B. Service-Wohnen)
-
1
3
6
-
Bau von besonderen Wohnformen (z.B. Mehrgenerationenwohnen)
-
2
5
3
-
Bau / Umbau zu inklusiven Nachbarschaften (z.B. Gemeinschaftsflächen inner-/außerhalb der Wohngebäude)
-
-
4
6
-
Schaffung von mehr Pflegeplätzen
-
2
2
4
2
Vermarktung freiwerdender Einfamilienhäuser
1
-
5
2
2
6 Vertiefung: öffentlich geförderter Wohnraum
Die Bedeutung der öffentlichen Wohnraumförderung wurde zuvor bereits deutlich gemacht. Die aktuelle Menge an Neuschaffungen öffentlich geförderter Wohneinheiten schätzen die Befragten jedoch deutlich als zu gering ein (siehe Abb. 15). Am kritischsten beurteilen die sozialen Träger die Quantität der aktuellen Neuschaffungen.
Abb.15: Neuschaffung von öffentlich gefördertem Wohnraum
Wird im Kreis Unna derzeit ausreichend öffentlich geförderter Wohnraum neu gebaut?
30
19
9
1
18
Antworten
viel zu wenig gebaut
etwas zu wenig gebaut
genug gebaut
etwas zu viel gebaut
weiß nicht / keine Angabe
Wird im Kreis Unna derzeit ausreichend öffentlich geförderter Wohnraum neu gebaut?
5
6
3
-
7
Antworten
viel zu wenig gebaut
etwas zu wenig gebaut
genug gebaut
etwas zu viel gebaut
weiß nicht / keine Angabe
Wird im Kreis Unna derzeit ausreichend öffentlich geförderter Wohnraum neu gebaut?
4
1
3
1
1
Antworten
viel zu wenig gebaut
etwas zu wenig gebaut
genug gebaut
etwas zu viel gebaut
weiß nicht / keine Angabe
Wird im Kreis Unna derzeit ausreichend öffentlich geförderter Wohnraum neu gebaut?
-
3
-
-
6
Antworten
viel zu wenig gebaut
etwas zu wenig gebaut
genug gebaut
etwas zu viel gebaut
weiß nicht / keine Angabe
Wird im Kreis Unna derzeit ausreichend öffentlich geförderter Wohnraum neu gebaut?
6
3
1
-
2
Antworten
viel zu wenig gebaut
etwas zu wenig gebaut
genug gebaut
etwas zu viel gebaut
weiß nicht / keine Angabe
Wird im Kreis Unna derzeit ausreichend öffentlich geförderter Wohnraum neu gebaut?
6
5
2
-
1
Antworten
viel zu wenig gebaut
etwas zu wenig gebaut
genug gebaut
etwas zu viel gebaut
weiß nicht / keine Angabe
Wird im Kreis Unna derzeit ausreichend öffentlich geförderter Wohnraum neu gebaut?
8
1
-
-
1
Als Gründe für die als zu gering bewerteten Neuschaffungen sehen die Befragten vor allem den Antragsprozess, jedoch auch das verfügbare Förderbudget sowie die zu vereinbarende Belegungsbindung (siehe Abb. 16). Positive Einflüsse werden insbesondere der aktuellen Wohnraumnachfrage, sowie folgend auch den aktuellen Förderkonditionen zugeschrieben.
Abb.16: Einflüsse auf die Neuschaffung von öffentlich gefördertem Wohnraum
Verfügbares Förderbudget innerhalb der Förderprogramme
1
1
3
5
Antragsprozess / Bearbeitungszeiten für Förderanträge
6
1
1
2
Rentabilität von Bauprojekten bei Inanspruchnahme der öffentlichen Wohnraumförderung
4
1
2
3
Belegungsbindung / zugewiesene Mieterklientel
6
1
-
3
Kommunale Wohnungspolitik
1
-
3
6
Reaktion der Bevölkerung / Nachbarschaft(Widerstand / Zuspruch)
2
4
-
4
Bekanntheitsgrad der öffentlichen Wohnraumförderung
3
1
1
5
7 Vertiefung: Wohnungsleerstand
Die aktuelle Leerstandsquote im Kreis Unna wird von den befragten Wohnungsmarktakteuren überwiegend nicht als problematisch angesehen (siehe Abb. 17). Eine Ausnahme dieser Einschätzung kommt jedoch von den sozialen Trägern, welche den Leerstand als Problem ansehen und den Kommunalverwaltungen, deren Angehörige sich dazu sehr differenziert äußerten.
Die aktuelle Leerstandsquote im Kreis Unna ist ein Problem
8
12
24
18
15
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Die aktuelle Leerstandsquote im Kreis Unna ist ein Problem
1
2
9
6
3
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Die aktuelle Leerstandsquote im Kreis Unna ist ein Problem
-
-
3
4
3
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Die aktuelle Leerstandsquote im Kreis Unna ist ein Problem
-
1
3
2
3
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Die aktuelle Leerstandsquote im Kreis Unna ist ein Problem
1
4
5
2
-
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Die aktuelle Leerstandsquote im Kreis Unna ist ein Problem
3
3
3
3
2
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Die aktuelle Leerstandsquote im Kreis Unna ist ein Problem
3
2
-
1
4
Die Gründe für den im Kreis Unna vorhandenen Leerstand sehen die Befragten vor allem in Instandsetzungs-/Modernisierungsarbeiten (siehe Abb. 18). Dies ist grundsätzlich positiv zu bewerten, da somit in den Gebäudebestand investiert würde – insbesondere da die Befragten zuvor Sanierungen sowie auch Instandhaltungen als wichtigste Maßnahmen für den Gebäudebestand herausgestellt haben (siehe 5 Maßnahmen). Weiterhin bedeutet Leerstand aufgrund von Instandsetzungs-/Modernisierungsarbeiten auch, dass die betroffenen Wohneinheiten dem Markt in absehbarer Zeit wieder zugänglich gemacht werden und voraussichtlich keinen strukturellen Leerstand bilden werden.
Ebenfalls positiv zu bewerten ist die mehrheitliche Einschätzung der Befragten, dass es keinen spekulativen Leerstand im Kreis Unna gibt.
Freiwilliger Leerstand (z.B. Überbrückung zu geplanter Eigennutzung / Neuvermietung)
6
20
11
11
29
Spekulativer Leerstand
3
5
16
26
27
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Instandsetzungs-/Modernisierungsarbeiten
6
7
2
1
5
Soziale Defizite im Wohnumfeld
-
8
4
4
5
Bauliche / gestalterische Defizite im Wohnumfeld
1
5
6
3
6
Infrastrukturelle Defizite im Wohnumfeld
1
6
7
2
5
Überforderung / Desinteresse der Eigentümer
3
2
4
6
6
Geplanter Abriss / Rückbau
2
10
-
3
6
Freiwilliger Leerstand (z.B. Überbrückung zu geplanter Eigennutzung / Neuvermietung)
-
3
4
6
8
Spekulativer Leerstand
-
-
3
10
8
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Instandsetzungs-/Modernisierungsarbeiten
2
2
2
-
4
Soziale Defizite im Wohnumfeld
2
1
4
-
3
Bauliche / gestalterische Defizite im Wohnumfeld
1
4
2
-
3
Infrastrukturelle Defizite im Wohnumfeld
1
3
3
-
3
Überforderung / Desinteresse der Eigentümer
3
2
2
-
3
Geplanter Abriss / Rückbau
2
4
1
-
3
Freiwilliger Leerstand (z.B. Überbrückung zu geplanter Eigennutzung / Neuvermietung)
-
3
3
-
4
Spekulativer Leerstand
-
-
2
5
3
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Instandsetzungs-/Modernisierungsarbeiten
3
3
-
1
2
Soziale Defizite im Wohnumfeld
1
2
1
1
4
Bauliche / gestalterische Defizite im Wohnumfeld
-
1
2
1
5
Infrastrukturelle Defizite im Wohnumfeld
-
1
3
1
4
Überforderung / Desinteresse der Eigentümer
1
2
2
1
3
Geplanter Abriss / Rückbau
2
1
1
1
4
Freiwilliger Leerstand (z.B. Überbrückung zu geplanter Eigennutzung / Neuvermietung)
-
2
1
1
5
Spekulativer Leerstand
-
1
2
2
4
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Instandsetzungs-/Modernisierungsarbeiten
1
7
3
1
-
Soziale Defizite im Wohnumfeld
2
6
2
1
1
Bauliche / gestalterische Defizite im Wohnumfeld
1
5
5
1
-
Infrastrukturelle Defizite im Wohnumfeld
1
5
5
1
-
Überforderung / Desinteresse der Eigentümer
4
2
4
2
-
Geplanter Abriss / Rückbau
-
3
3
2
4
Freiwilliger Leerstand (z.B. Überbrückung zu geplanter Eigennutzung / Neuvermietung)
1
4
2
3
2
Spekulativer Leerstand
-
-
7
3
2
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Instandsetzungs-/Modernisierungsarbeiten
4
4
2
-
4
Soziale Defizite im Wohnumfeld
2
1
5
2
4
Bauliche / gestalterische Defizite im Wohnumfeld
2
-
8
-
4
Infrastrukturelle Defizite im Wohnumfeld
2
2
6
-
4
Überforderung / Desinteresse der Eigentümer
4
-
4
1
4
Geplanter Abriss / Rückbau
2
5
1
2
4
Freiwilliger Leerstand (z.B. Überbrückung zu geplanter Eigennutzung / Neuvermietung)
3
6
1
-
4
Spekulativer Leerstand
1
3
1
5
4
Antworten
stimme zu
stimme eher zu
stimme eher nicht zu
stimme nicht zu
weiß nicht / keine Angabe
Instandsetzungs-/Modernisierungsarbeiten
3
2
1
-
4
Soziale Defizite im Wohnumfeld
3
-
1
2
4
Bauliche / gestalterische Defizite im Wohnumfeld
1
1
2
1
5
Infrastrukturelle Defizite im Wohnumfeld
1
3
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1
4
Überforderung / Desinteresse der Eigentümer
1
4
-
-
5
Geplanter Abriss / Rückbau
1
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1
-
7
Freiwilliger Leerstand (z.B. Überbrückung zu geplanter Eigennutzung / Neuvermietung)
2
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-
1
5
Spekulativer Leerstand
2
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1
1
5
8 Sonderauswertung: eigene Wohnungsbestände
Um neben den vorangegangenen allgemeinen Einschätzungen zum Wohnungsmarkt im Kreis Unna auch Hinweise zum konkreten Umgang mit dem Wohnimmobilienbestand im Kreisgebiet zu erlangen, wurden die Wohnungsmarktakteure nach ebendiesem mit ihren eigenen Wohnungsbeständen gefragt.
Von den insgesamt 77 Teilnehmern gaben 35 Befragte (45%) an, über eigene Wohnungsbestände zu verfügen. Die Größe ihrer Wohnungsbestände variiert dabei teilweise sehr stark (siehe Abb. 19). Die Befragungsergebnisse geben also sowohl die Einschätzungen/Vorhaben „kleiner Vermieter“ als auch großer Wohnungsunternehmen wider – dennoch sind diese Angaben nicht repräsentativ für den Wohnungsbestand im Kreis Unna und können nur einen groben Einblick geben.
Abb.19: Größe der Wohnungsbestände der Befragten
Abb.20: Lage der Wohnungsbestände der Befragten
Antworten
Anzahl
1 - 15
6
16 - 50
7
51 - 100
-
101 - 500
6
501 - 1.000
5
1.001 - 2.500
4
2.501 - 5.000
3
mehr als 5.000
4
Antworten
Anzahl
Bergkamen
5
Bönen
4
Fröndenberg/Ruhr
4
Holzwickede
7
Kamen
4
Lünen
10
Schwerte
5
Selm
8
Unna
19
Werne
5
Regionaler Umkreis
7
Zum Thema Barrierenarmut1 geben die Bestandseigentümer an, dass sie etwa gleich viele barrierearme wie barrierefreie Wohneinheiten besitzen (siehe Abb. 21). Die meisten Befragten geben diese Wohneinheiten mit einem Anteil von jeweils 0-30 Prozent an ihrem gesamten Bestand an. Der Anteil Jener, die keine solchen Wohnungsbestände besitzen, ist allerdings vergleichsweise hoch , wobei es mehr Befragte ohne barrierefreie Wohnungen gibt, als ohne barrierearme Wohnungen. Wenige Befragte verfügen über fast ausschließlich barrierearme/-freie Wohneinheiten.
Knapp die Hälfte der Befragten (49%) geben an, dass Sie/ihre Institution eine Reduktion, zumindest für einen Teilbestand ihrer Wohneinheiten, plant (siehe Abb. 22). Der Fokus liegt dabei eindeutig auf Maßnahmen innerhalb der Wohnungen selbst. Nur Wenige geben an, auch am Gebäude oder im näheren Umfeld Barrieren abbauen zu wollen.
Abb.21: Barrierenarmut der Wohnungsbestände der Befragten
Abb.22: Barrierenreduktion der Wohnungsbestände der Befragten
Antworten
0%
1 - 10%
11 - 20%
21 - 30%
31 - 40%
41 - 50%
51 - 60%
61 - 70%
71 - 80%
81 - 90%
91 - 100%
Barrierefrei
10
10
4
2
-
-
-
-
1
1
1
Barrierearm
5
12
4
2
-
-
-
1
-
2
1
Antworten
Anzahl
ja, durch den Abbau von Barrieren in den Wohnungen (z.B. Duschwannenhöhen)
15
ja, durch den Abbau von Barrieren an den Wohngebäuden (z.B. Aufzüge, Gefahrenhinweise im 2-Sinne-Prinzip)
4
ja, durch den Abbau von Barrieren im direkten Wohnumfeld (z.B. barrierefreie Wegeführungen, kontrastreiche Gestaltungen)
4
nein
12
weißt nicht / keine Angabe
6
Zum Thema Leerstand geben die Befragten, entsprechend der vorangegangenen allgemeinen Einschätzung zu den Leerständen im Kreis Unna (siehe 7 Vertiefung: Wohnungsleerstand), an, auch in den eigenen Beständen überwiegend keine Probleme mit Leerstand zu haben (siehe Abb. 23).
Abb.23: Leerstände in den Wohnungsbeständen der Befragten
Antworten
Anzahl
ja, zu großen Teilen
-
ja, zu kleinen Teilen
3
nein
29
weiß nicht / keine Angabe
3
Zum Thema der energetischen Sanierung geben die Befragten überwiegend an, sich mit entsprechenden Maßnahmen zu befassen. Vor allem mittel- oder langfristig planen über die Hälfte der Eigentümer eine energetische Aufwertung ihrer Wohnungsbestände (siehe Abb. 24). Weiterhin ist positiv anzumerken, dass immerhin circa ein Drittel der Befragten bereits Maßnahmen umgesetzt hat oder sich in der Umsetzung befindet.
Ein ähnliches Bild zeigt sich auch in den energetischen Zielvorstellungen der Institutionen der Befragten (siehe Abb. 25). In circa 60 Prozent der Fälle haben die Befragten Kenntnis darüber, dass der Gebäudebestand zukünftig klimaneutral betrieben werden soll. Am häufigsten wird das Zieljahr 2045 genannt.
Abb.24: Energetische Sanierungen der Wohnungsbestände der Befragten
Abb.25: Klimaneutralität der Wohnungsbestände der Befragten
Antworten
Anzahl
ja, bereits umgesetzt / in Umsetzung
13
ja, kurzfristig
7
ja, mittel- oder langfristig
19
nein
6
weiß nicht / keine Angabe
2
Antworten
Anzahl
ja, bis spätestens 2035
1
ja, bis spätestens 2040
3
ja, bis spätestens 2045
15
ja, nach 2045
2
nein
7
weiß nicht / keine Angabe
7
Zum Thema öffentlich geförderten Wohnraums geben fast die Hälfte der Befragten an, über keine solche Wohnungsbestände zu verfügen (siehe Abb. 26). Jene Befragten mit geförderten Wohneinheiten geben diese größtenteils zwischen 1 und 30 Prozent ihres gesamten Bestandes an.
Abb.26: Öffentlich geförderte Wohnungsbestände der Befragten
Antworten
Anzahl
0%
14
1 - 10%
6
11 - 20%
4
21 - 30%
4
31 - 40%
-
41 - 50%
2
51 - 60%
1
61 - 70%
-
71 - 80%
1
81 - 90%
-
91 - 100%
-
Die Frage, wie viel Prozent ihrer geförderten Wohnungsbestände innerhalb der nächsten 5 Jahre aus der Bindung entfallen, beantworten immerhin 40 Prozent der Befragten mit 0 (siehe Abb. 27). Die übrigen Antworten geben überwiegend einen kleineren Anteil von bis zu 20 Prozent an – wenngleich dies eine hohe Quote an Bindungswegfällen widerspiegelt. Eine befragte Person gibt sogar an, dass (fast) ihr gesamter geförderter Wohnungsbestand betroffen sein wird.
Obwohl der Bindungsentfall geförderter Wohnungen eine Herausforderung darstellt, liegt dies in der Natur der Sache selbst und ist erwartbar. Daher ist es vor allem positiv zu sehen, dass niemand der Befragten Kenntnis darüber hat, dass die entsprechenden Bindungswegfälle nicht kompensiert werden sollen (siehe Abb. 28). Somit ist künftig damit zu rechnen, dass die Wohnraumförderung auch weiterhin von Investoren in Anspruch genommen wird und die Bindungswegfälle mindestens teilweise kompensiert werden – zu welchen Teilen eine solche Kompensation stattfinden wird, bleibt abzuwarten.
Abb.27: Bindungswegfälle innerhalb der Wohnungsbestände der Befragten
Abb.28: Kompensation der Bindungswegfälle innerhalb der Wohnungsbestände der Befragten
Antworten
Anzahl
0%
8
1 - 10%
5
11 - 20%
3
21 - 30%
1
31 - 40%
-
41 - 50%
2
51 - 60%
-
61 - 70%
-
71 - 80%
-
81 - 90%
-
91 - 100%
1
Antworten
Anzahl
ja, durch Bindungsverlängerung der noch bestehenden Belegungsbindung
1
ja, durch Modernisierungsförderung des noch geförderten Wohnraums (mit Bindungsverlängerung)
2
ja, durch Modernisierungsförderung von Wohnraum an anderer Stelle (mit neuer Bindung)
2
ja, durch geförderten Neubau an anderer Stelle
9
nein
-
weiß nicht / keine Angabe
4
9 Weitere Anmerkungen der Wohnungsmarktakteure
Die folgenden Anmerkungen zum Wohnungsmarkt im Kreis Unna wurden von verschiedenen Teilnehmenden am Ende der Befragung mitgeteilt (freie Anmerkungen möglich). Sie sind stichpunktartig zusammengefasst, jedoch nur geringfügig redaktionell bearbeitet. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich hierbei um Einzelmeinungen handeln kann.
Weniger Bürokratie, weniger Anforderungen bei Neubauten.
Ratschlag: Alleinstehende Rentner und Rentnerinnen in Einfamilienhäusern bzw. in übergroßen Wohnungen sollten von einem freundlichen, städtischen 'Kümmerer' aktiv angesprochen und 'an die Hand' genommen werden, um einen Standortwechsel in eine kleine barrierearme und bezahlbare Wohnung mit guter Nachbarschaft und Infrastruktur zu vollziehen, um im Gegenzug ausreichend bezahlbaren Wohnraum für Familien zu generieren. Die Maßnahmen sollten über Öffentlichkeitsarbeit und Anreize gefördert werden.
Das Frauenforum im Kreis Unna e.V. arbeitet mit Frauen zusammen, die unter anderem von Wohnungslosigkeit bedroht, betroffen oder obdachlos sind. Für unser Klientel ist es besonders schwierig Wohnraum zu finden. Besonders lange nach bezahlbaren und geeignetem Wohnraum suchen: Alleinstehende Frauen (1 Personen-Haushalte), Alleinerziehende Frauen mit Kindern, psychisch erkrankte Personen (mit Unterstützungsbedarf), Seniorinnen (barrierefrei), generell einkommensschwache Haushalte, Familien mit 5 Personen oder mehr, junge Frauen in der Verselbstständigung (z.B. nach Entlassung aus der Jugendhilfe) und Menschen mit Migrationshintergrund. Es fehlt im gesamten Kreis Unna an bezahlbarem Wohnraum für Personen mit niedrigem Einkommen, SozialhilfeempfängerInnen und Menschen in schwierigen Lebenssituationen. Auch fehlt es an Übergangswohnmöglichkeiten für Personen in vorübergehend angespannten Lebensumständen.
Das Bauamt muss schneller arbeiten. Die Rechtspfleger müssen schneller arbeiten. Die Servicequalität der Mitarbeiter muss steigen: bessere Erreichbarkeit und längere Servicezeiten
Der Wohnungsmarkt scheint sehr angespannt zu sein. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum ist groß.
Der Wohnungsmarkt ist allgemein zu teuer für die Mehrheit.
Der Mietmarkt ist völlig überlaufen mit Mietern.
Die Kommunen sollten das tun, was sie wirklich können: Baugenehmigungsverfahren beschleunigen und vereinfachen sowie dafür sorgen, dass gemeinnützige bzw. mit sozialem Wohnungsbau befasste Bauträger Bauland bekommen.
Als kreisangehörige Kommune können die Fragen leider nur aus Sicht der kommunalen Sicht beantwortet werden, die Situation im Kreis wird durch nicht erfasst/überwacht.
Bewusstseinsbildung auch sog. Randgruppen zu berücksichtigen.
Fußnoten
Barrierenarmut wurde in der Umfrage so verstanden, dass Barrierefreiheit nicht in diesen Angaben inkludiert ist. Es sind also ausschließlich Wohneinheiten gemeint, die reduzierte Barrieren aufweisen, ohne als barrierefrei zu gelten.↩︎
Herausgeber
Kreis Unna | Der Landrat:
FB 62.3 - Geodatenmanagement und Statistik - Statistikstelle
Kreis Unna | Der Landrat:
FB 60.4 - Planung und Wohnungswesen